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近日，位于深圳市龍華新區(qū)民治辦事處的一地塊，其為深圳市商品房現售的試點項目。不同于以往的預售（預售就是開發(fā)商將正在建設中的房子預先銷售給購房者，購房者先預付一定的房款），在這塊地上建設的住宅、商業(yè)或其它建筑，要在竣工并取得不動產權證書后才能進行“現房”銷售。此次試點，標志著實行了22年的商品房預售許可制度正迎來新的變化。

降低購房者買房風險

以往實行的預售制度，讓一些沒有資金、品牌和技術實力的小企業(yè)，憑借關系就能獲得優(yōu)質廉價的土地資源，造成房地產行業(yè)的無序競爭，違規(guī)挪用資金、期房質量不過關、工程延期等問題。且購房者購買的并非現成的房子，而是在建的期房，存在著較大的風險，諸如開發(fā)商出現資金困難跑路、樓盤爛尾、變更規(guī)劃等，這些都嚴重損害了購房者的利益。而現售制則要求樓盤要在竣工并取得不動產權證的情況下進行“現房”銷售，消費者購買的是實實在在能夠看得見摸得著的“現房”，如果覺得房子質量不好，則可以選擇拒絕購買；開發(fā)商為了促進銷售，不得不把好質量這一關。

抑制土地價格過快上漲

在過去一年，深圳房價漲幅超過60%，房價暴漲程度為全國側目。此次試點現售的地塊地理位置優(yōu)越，已吸引諸多開發(fā)商的關注。在深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任看來，這是深圳進一步調控樓市的舉措?！澳壳吧钲跇鞘泄┬枋Ш猓恋毓獦O其稀缺。采取現售制度可抬高門檻，將資金實力不足的中小開發(fā)商擋在門外，遏制對土地的哄搶，抑制土地價格過快上漲?！?

而關于為何此時要進行商品房現售試點，尚未得到深圳市規(guī)劃和國土資源委員會的回復。

對開發(fā)商資金實力的要求大大提高

房地產項目開發(fā)資金的來源主要有自有資金、貸款、預售制度帶來的資金。過去，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。受益于預售制度，開發(fā)商僅需極少的自有資金，通過占用購房者的資金，實現了“空手套白狼”的經營模式，并且，預售資金的利息是由購房者承擔，降低開發(fā)商資金門檻，促進房地產開發(fā)和銷售。

說得簡單點，預售制度為開發(fā)商提供了一筆零風險零成本的巨額貸款。一旦實行現售制度，開發(fā)商將失去這樣的資金支持。如果改為現售制，這個資金來源渠道將被堵上，開發(fā)商需要通過各類再融資和信貸等融資模式湊集資金。這樣一來，中小房企會被擋在門外，進而一些實力雄厚的房企更有機會進入此類市場?，F售制度之下，開發(fā)商還要承擔資金的成本，以及項目囤積的風險。

一二線城市有可能推廣嗎？

現售制度能夠規(guī)避預售制度帶來的諸多問題，強化房企的成本管控能力。這只是深圳的個案，還未到全面拉開現房銷售的大幕。但這一次的試點，有利于對后續(xù)的推廣、操作規(guī)則化等進行逐步探索。

大方向來看，一二線熱點城市都應該逐漸從預售制度轉變?yōu)楝F售制度。因為此類城市的房企在資金承受能力上會更強，且市場供應比較緊缺，不需要通過期房銷售的方式來逐漸蓄客?，F房銷售也使得購房者能夠降低購房到入住的時間，規(guī)避風險。

三四線城市正面臨去庫存的嚴峻問題，期房銷售萎靡，很多樓盤最終都是以現房的方式進行銷售。但三四線城市的房企多為中小房企，資金壓力較大，依然還是需要通過期房銷售來降低資金成本。

【閱讀延伸】：

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