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房屋出現(xiàn)質量問題的狀況屢見不鮮，業(yè)主維權之路漫長而窩火，你家的新房是否也出現(xiàn)了種種問題?也被巨額的修繕費用搞得苦不堪言?極少數(shù)人知道可以請專業(yè)驗房師先給新房做個“體檢”。那么驗房師是如何工作的?如果自己驗房，需要注意哪些地方呢?網(wǎng)易家居邀請到有住網(wǎng)B端資深工程師、裝修大學導師段坤佑來給大家分享一下從業(yè)多年來總結的毛坯房驗房經(jīng)驗。

今天請到的是有住網(wǎng)B端資深工程師、裝修大學導師段坤佑老師，段老師一直致力于家裝設計以及工地施工現(xiàn)場管理工作以及各施工工藝，主材、輔材的質量和工程進度的把控工作。對施工工藝及裝修材料選擇、裝修流程、施工節(jié)點、裝修前后驗房，有著非常豐富的經(jīng)驗哦～

段坤佑驗房知識小講堂：

很多人可能對驗房不太重視，我們?yōu)槭裁匆灧磕?其實檢查驗收自己購置的房屋是法律賦予業(yè)主的神圣權利，業(yè)主有權獲得符合國家規(guī)范要求的合格商品。一般的商品國家都要求三包(修理、更換、退貨)，我們買的商品房最起碼也有兩包(修理、退貨)。

根據(jù)本人多年來的驗房實踐經(jīng)驗總結來看，房子的各種問題是客觀存在的，問題種類多，或大或小，或多或少，基本上每套房子都有這樣或那樣質量問題。如果能在交房前發(fā)現(xiàn)問題，能很大程度上避免日后的糾紛和維權難。

下面將為大家詳細介紹檢驗毛坯房的一些注意事項。在網(wǎng)絡上經(jīng)?？吹揭恍膀灧棵丶?，這些秘籍有一定的指導作用，但大部分不是很全面，也不系統(tǒng)。對此，本人總結了一套相對來說比較全面的毛坯房驗房資料供大家參考。

驗房的第一步是查驗合同核定面積

即確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。查看售房合同時，一般如與實際測量面積誤差在3%之內，不予考慮；誤差超過3%的，以雙方簽訂合同的賠償約定為準。建議與開發(fā)商約定房屋面積與實際測量面積誤差為2%，最好不超過5%。如果開放商合同面積誤差是超過5%那建議最好換個開放商選擇其他樓盤啦。

這么說可能大家有點弄不明白，接下來我詳細說說各個位置的檢查要點。

一、入戶門

1.檢查入戶門品牌規(guī)格是否與合同約定一致；約定為防盜門的應達到防盜門國家標準（具體的可以問度娘啦）；

2.檢查門扇表面是否有劃痕、碰傷、銹蝕等嚴重影響美觀的現(xiàn)象；

3.檢查門扇安裝是否垂直；

4.檢查門框是否灌漿飽滿，門框封口飾蓋是否齊全；鉸鏈有無明顯銹蝕；門框安裝是否垂直(若為木門則檢查門套的觀感及安裝質量)；

5.檢查門開啟關閉是否順暢靈活，有無異響；關閉是否嚴密；

6.檢查鎖具、執(zhí)手安裝是否牢固；鎖舌使用功能是否正常；

7.檢查貓眼、門鈴等配件安裝是否齊全，外觀使用功能是否正常；

8.檢查門開啟時，執(zhí)手是否撞墻；是否有“門打架”的現(xiàn)象。

二、強弱電

1.檢查電表是否安裝到位，電表規(guī)格是否符合要求，記錄電表起始度數(shù)；

2.檢查對講系統(tǒng)線路是否到位，對講系統(tǒng)功能是否正常；安裝是否垂直；

3.檢查照明是否通電，插座是否通電，接線是否正確；

4.檢查配電箱盒蓋外觀是否完整，配件是否齊全，安裝是否垂直，高度是否合理，預留空開位數(shù)是否齊全；

5.檢查室內有無通電；

6.檢查弱電箱盒蓋外觀是否完整，安裝是否垂直，配件是否齊全，合同約定的弱電線路是否到戶；

7.檢查電閘及電表其是否能控制室內的燈具及室內各插座，檢查開關、插座的牢固程度；

8.檢查強電弱電垂直距離是否超過一米，否則日后會影響電視的收看效果；

9.通過拉閘后戶內是否完全斷電，戶內有分閘的，也同樣分別檢查。就可以知道電閘及電表其是否能完全控制室內電源。

三、給排水

1.檢查水表是否安裝到位，水表前后接頭有無滲漏現(xiàn)象；記錄水表讀數(shù)；

2.測試水壓大小是否合理，有無水壓偏大或偏小的情況(要求有適合上水壓表的接口)；

3.倒水測試所有地漏是否通暢(應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水)。盡可能讓水流大、急，看水壓大小，試排水速度；

4.檢查廚房、衛(wèi)生間、陽臺的排水管是否完整，有無破損；

5.檢查樓上的排水管檢查口封蓋是否齊全，有無滲漏；

6.檢查給水方面的注意事項，主要是看房間的各個水管的龍頭是否有水的供給，是否配套齊全(包括樓道里的管道井中的水龍頭)；

7.檢查廚房、衛(wèi)生間排水立管是否分開設置。

四、陽臺欄桿

1.

檢查陽臺欄桿高度是否滿足規(guī)范要求;欄桿高度不應小于1.05米，高層建筑欄桿高度應適當再提高，但不宜超過1,20；

2.檢查陽臺欄桿豎向間距是否滿足規(guī)范要求;欄桿豎向間距是要求凈空間不大于11cm；

3.檢查陽臺欄桿安裝是否牢固；

4.檢查陽臺欄桿是否需要有防攀爬措施；

5.檢查陽臺是否存在容易翻越入室的安全隱患；

6.檢查陽臺護欄玻璃是否符合規(guī)范要求。

五、廚房

1.

檢查門洞尺寸是否符合規(guī)范要求;邊長和方正對角誤差允許在2MM以內；

2.

檢查燃氣管道，燃氣表是否到戶，安裝到位；

3.

檢查排水管是否按規(guī)范要求安裝阻火圈；

4.

檢查通風開口面積是否滿足設計規(guī)范要求；

5.

檢查煙道孔、止回閥是否齊全；檢查煙道表面有無裂紋；

6.

檢查天棚質量；

7.檢查樓地面質量。

六、衛(wèi)生間

1.

檢查門洞尺寸是否符合規(guī)范要求；

2.

檢查等電位聯(lián)結端子箱是否符合規(guī)范要求；

3.

檢查排水管是否按規(guī)范要求安裝阻火圈；

4.

檢查是否預留排氣通道，應設置集中排氣道的情況是否按規(guī)范設置，開孔、止回閥是否齊全；檢查排氣道表面有無裂紋；

5.

檢查衛(wèi)生間地面滲漏情況(需要自家及樓上提前24小時做好閉水，驗房時樓上樓下的門均應打開)；

6.檢查天棚質量。

七、墻面

1.檢查墻面是否存在大面積空鼓現(xiàn)象;(如果墻體有空鼓現(xiàn)象，而在后期裝修施工時沒有發(fā)現(xiàn)，就有可能導致刷完涂料后出現(xiàn)裂紋現(xiàn)象，時間久了會掉墻皮，如果是貼瓷磚，那么空鼓的墻體掛不住瓷磚，時間久了就容易掉下來。如果地面有空鼓現(xiàn)象，我們在后期裝修時直接鋪上地磚，在日后生活中地磚就會因為受力不均而破裂)；

2.檢查墻面是否有裂痕、是否有外漏的鐵絲網(wǎng)、鋼筋；

3.平整度，一般墻面平整度和陰陽角垂直度不大于5MM對于毛坯房來說就可以正常驗收(如果土建墻面的平整度和陰陽的垂直度偏差過大，那么后期裝修的時候就需要增加人工和材料的成本進行找平）；

問：家里給買的新房，在鎮(zhèn)里一個挺不錯的小區(qū)，但是住了幾天發(fā)現(xiàn)主臥衛(wèi)生間的馬桶沖不太了，客廳衛(wèi)生間的馬桶是同個牌子沒有這個問題，是下水道的問題嗎?

段坤佑：有可能是馬桶的問題，即使是同一個品牌的也不能保證兩個都沒有問題，當然也不排除是下水堵塞。建議可以把臉盆盛滿水倒入馬桶觀察沖水速度，如果速度很慢那就很有可能是下水問題。

問：我家精品房住了2年，家里幾個衛(wèi)生間的門口的那條門檻碎了，是什么原因？

段坤佑：有一些門檻石本身就屬于極易開裂型的，如果一不小心受到外來的破壞就會導致門檻石開裂；有一些材質本身就比較差，如一些天然的石材就自帶紋理。還有一些材質在加工的過程中技術不當，所以產品不合格。如果在保養(yǎng)時的方法不當，也會造成門檻石開裂，如果居住的環(huán)境長期潮濕，那么門檻石一定會受其影響；地面基礎部分未做好同樣也會影響門檻石。

問：當初得到交房通知后，便匆匆收了房裝修入住，可現(xiàn)在還沒過多久，就發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間天花板滲水了，后悔當時沒有仔細驗房。想知道驗房時怎樣才能判斷有沒有滲水隱患呢？

段坤佑：您出現(xiàn)的問題不一定是驗房時候樓上的防水沒有做好，也有可能是樓上裝修衛(wèi)生間的時候把地面防水層破壞了導致您家樓板滲水，所以在驗房的時候和樓上裝修的時候都要注意去樓上檢查。

問：購買的新房在準備裝修的時候發(fā)現(xiàn)，地面的水平高度差6厘米，房頂不平水平高度也差5厘米并且有空鼓的，樓板的接縫是用水泥糊上的，裝修的時候出現(xiàn)掉水泥塊的情況，出現(xiàn)這樣的問題應該怎么解決？

段坤佑：您家的問題看來比較多，很顯然地面和頂面的水平誤差已經(jīng)超出國家標準范圍之內了，包括樓板的裂縫如果影響房屋安全了那肯定需要找開放商維修直到符合交房標準位置。

問：新房裝好快一年了，還是有點味道，一直不敢入住。是自己親戚幫做的木工，油漆用的很不好，板材也不好，有沒有什么補救方法？

段坤佑：您描述的情況看來室內污染比較嚴重，因為板材和油漆都是劣質的所以揮發(fā)的有毒物質肯定超標，并且像甲醛這種氣體是多年都釋放不完的。建議如果經(jīng)濟條件允許的話要重新?lián)Q一批環(huán)保的家具。

4.檢查外墻是否按合同約定和國家相關要求有保溫措施；

5.檢查外墻有無水漬(建議下大雨后檢查)。

八、天花板

1.檢查天花板有無明顯裂紋(主控項目)和銹點；

2.檢查平整度，平整度誤差要求在1CM以內；

3.檢查天花板是否有水印。

九、樓地面

1.檢查地面是否存在大面積空鼓現(xiàn)象;有無明顯裂紋、起砂現(xiàn)象；

2.檢查平整度，水平度,想查看樓地面是否平整，只需要用長尺(或者帶有水平的專用靠尺)，靠地面，檢查是否平整，一般地面平整度不超過2CM對于毛坯房就可以正常驗收。

十、門窗

1.檢查窗臺高度，護欄安裝是否牢固，完整，無變形，不妨礙窗扇的開閉；

2.外窗框邊是否有水漬(建議下大雨后檢查)；

3.窗框安裝是否牢固，與墻體邊緣對照，窗面與墻面平行。窗框是否有劃痕、磕碰、變形；

4.開啟扇數(shù)和面積符合國家相關規(guī)定；

5.紗窗無下垂，可正常平順開啟，無阻擋，紗窗無破壞，無明顯松弛，鎖扣靈活；

6.檢查新房的門窗玻璃是否有破損。窗框是否有變形。如有發(fā)現(xiàn)異常，抓緊找開發(fā)商解決，這個是非常需要你們注意的事項，特別是各個房間的門窗都要仔細檢查好，避免不必要的破財；

7.門窗啟閉、玻璃完整、密封性、五金件、滴水線、密封膠、密封條;檢查門窗的軌道是否順暢。特別是平開窗的親們，一定要注意能否關嚴實。否則會有風進入房內，特別是在寒冷的北方，那么在冬天你們就慘了。

十一、幾何尺寸

1.檢查有無房間不方正，對角誤差不大于1CM；

2，檢查凈高差(每個房間測量4～5個點)極差是否在允許范圍,作為樓房的建筑高度規(guī)定一般在2.8米，實際高度不能低于2.6米，層高3米的實際高度不能低于2.75米，但是住宅層高不能低于2.8米；

3.檢查構件有無明顯大小頭影響美觀的情況。

十二、空調孔

首先要查問客廳、南、北臥室的空調機位和孔洞。特別是在檢查空調孔時，一定要看是否里高外低。如果是外面高里面低，下雨的時候雨水就會灌進來，這可是比較麻煩的事，尤其是空調孔開在北面的，灌水非常嚴重。如果發(fā)現(xiàn)這個問題，堅決要求物業(yè)把原來的口子堵上，并重新打孔。

裝修房的檢驗

以上我們說的都是毛坯房的檢驗，如果是裝修房，那查驗項目需要結合實際裝修程度檢查。主要的檢驗項目有以下幾個方面，大家可以注意一下。

1.

房間成品門；

2.

吊頂工程；

3.

墻面、頂面乳膠漆工程（裱糊工程）；

4.

木器制作工程（鞋柜衣柜等）；

5.

墻地磚鋪貼（部分為石材）；

6.

木地板安裝；

7.

廚房設備安裝；

8.

衛(wèi)浴設備安裝;

9.電氣配置。

驗房的一些注意事項

1.驗明竣工備案證真?zhèn)卧衮灧浚?

2.

最好大雨后驗房檢查滲漏水；

3.

入戶門關系安全要重查強度；

4.

墻面地面空鼓、開裂最常見；

5.

門窗關閉要嚴密，使用要方便；

6.

上下衛(wèi)生間是否滲漏最關鍵；

7.

路通、水通、電通、燃氣通；

8.

管道要完好排水通暢無堵塞；

9.

陽臺、窗臺欄桿安裝要牢固；

10.空調機位孔每個房間不能少。

愛心驗房防漏項單驗房是很重要的，也許有時候你的疏忽會出現(xiàn)更多的問題。為了更有效的防止漏了項目，這里給大家列出一個驗收清單，快收走?。ǔL圖預警）

網(wǎng)友在線問答：

問：新房剛入住2個月，當時交房是沒有驗房，最近發(fā)現(xiàn)墻面地面發(fā)生空鼓情況該怎么辦？

段坤佑：這種情況找物業(yè)維修肯定是不可能了，因為都已經(jīng)裝修完入住了，如果墻地面空鼓面積不大對生活不產生影響，建議不動。

問：房子買的是二手商品房，買的時候也沒細看，現(xiàn)在打算翻修的時候發(fā)現(xiàn)地面不平該咋辦？

段坤佑：由于買的是二手商品房，出現(xiàn)地面不平的情況首先可以和賣家協(xié)商，如果賣家不同意承擔地面找平的費用，那只能是自己來承擔費用。

問：入駐兩個星期，商業(yè)廣場的鋪面，柱子位置的墻面出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，想知道是什么原因呢？

段坤佑：這個沒有看到照片，不了解現(xiàn)場具體情況，只能推測第一種有可能是柱子里暗埋的水管漏水，第二種有可能是樓上漏水沿著柱子的縫隙下滲，第三種如果柱子靠外墻有可能是外墻有裂縫下雨的時候雨水沿裂縫滲入。

問：自建房住了五年，最近臥室的墻面開始掉灰，可以重新刷漆嗎？

段坤佑：墻壁掉灰原因主要是膩子批得太厚，原墻基層未處理干凈，或是第一遍膩子沒有干透就進行下一道工序。有兩種建議，第一，局部掉灰脫皮區(qū)域鏟除，膩子補平，然后整體刷乳膠漆。這個方法省錢，但如果是基層問題，有可能時間久了還會出問題。第二，整個家里所有墻面全部鏟除，重新刷界面劑，刮膩子，刷乳膠漆，這種效果最好，當然成本相對也較高。

問：裝修完好幾個月樓下突然說漏水，工頭說不用拆，只要把漏水的地方補一補就可以，真的是這樣嗎 ？會不會有什么后遺癥？

問：下水管頂部安裝沒有安裝防火圈，但是我看到物業(yè)發(fā)的通知我們的小區(qū)是需要安裝防火裝置的，這個重要不重要？

段坤佑：這個問題問的好。下水管有防火阻燃圈，如果家中失火，會隔斷火源不竄王其他樓層或其他防火分區(qū)，已達到減小火災損失的目的。衛(wèi)生間下水無防火阻燃圈，如果產生火災等事故，溫度會快速傳導，這樣會對人身造成危害。如果毛坯房下水沒有防火阻燃圈業(yè)主可以要求物業(yè)工程人員進行安裝。

問：剛好過兩天想去新房驗收一下房子，想問問閉水試驗要怎么做?

段坤佑：蓄水試驗的蓄水深度應不小于20mm，蓄水高度一般為30-100mm，蓄水時間為24小時，水面無明顯下降為合格。一般在屋面、衛(wèi)生間或有防水要求的房間做此試驗。蓄水試驗的前期每1小時應到樓下檢查一次，后期每2-3小時到樓下檢查一次。若發(fā)現(xiàn)漏水情況，應立即停止蓄水試驗，重新進行防水層完善處理，處理合格后再進行蓄水試驗。

問：馬桶的坑距有點大，這樣是不是會影響到后期的馬桶安裝，想變一下坑距，只能重新砸開弄嗎？

段坤佑：不建議改馬桶的下水管，很有可能造成后期馬桶排水不暢?，F(xiàn)在市面上有賣各種孔距尺寸的馬桶，可以進行選購適合您家孔距尺寸的馬桶。

問：買了個精裝房，驗收的時候發(fā)現(xiàn)陽臺沒安裝地漏，我找物業(yè)小哥問，如果后期曬衣服怎么辦，物業(yè)小哥說不是有洗衣機可以甩干嗎，想手撕物業(yè)小哥了！

段坤佑：這個必須要讓物業(yè)給裝上，必要的時候可以維權。

問：農村，幾年前回老家建的3層房子，150平左右，當時沒有注意那么多，現(xiàn)在要娶媳婦想把第3層裝成新房，但是柱子太多了，想問問可以把這些柱子拆掉嗎？

段坤佑：不建議拆，您所描述的柱子應該是起承重支撐的作用，如果拆除了很有可能造成房屋結構不穩(wěn)出現(xiàn)變形甚至倒塌的后果。

【杭州裝修閱讀延伸】：

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