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【原標題】：

劉愛明：抓住本質 做產業(yè)地產創(chuàng)新者

【標志詞語】：

地產 產業(yè) 住宅 的是 中城 新產業(yè) 商業(yè) 技術……

【正文開始】：

導讀

房地產市場發(fā)展到下半場，重心從銷售轉移到運營和服務上的理念，或許有更廣泛的意義。在當前部分城市房價飛漲的背景下，劉愛明認為“住宅性能的提高，無非是增加少許成本，房價漲的時候最適合解決質量、環(huán)保等問題，但少有人去推動，我們其實錯過了很多時機?！?/p>

“未來的中國將永遠是制造業(yè)大國?！?/p>

在接受21世紀經濟報道記者專訪時，劉愛明首先拋出了這一判斷。這或許解釋了為什么在離開從事了20多年的住宅地產行業(yè)之后，他選擇的創(chuàng)業(yè)方向是“為轉型中的制造業(yè)大叔們服務”。

他創(chuàng)辦的中城新產業(yè)，依托于地產，搭上的是傳統(tǒng)制造業(yè)轉型升級的快車。放到產業(yè)地產領域來看，一個顯著的不同在于，“地還不知道在哪兒的時候，先把產業(yè)的事情談清楚”。

此前，劉愛明曾分別就任中海地產深圳公司總經理、萬科集團執(zhí)行副總裁、協(xié)信地產CEO。盡管創(chuàng)業(yè)項目看似并未遠離地產老本行，本質上卻已經“跨界”。從住宅的“周轉”、“去化”等概念跳出來后，此時的他更多在與制造業(yè)企業(yè)主、技術專家們打交道。

劉愛明解釋，產業(yè)才是目標，地產只是結果。具體而言，他把中城新產業(yè)的理念概括為：先產業(yè)，后地產；強持有，弱銷售；去招商，強產業(yè)鏈。

如果將他的邏輯推廣到更廣義的地產范疇，劉愛明認為，無論是做住宅、商業(yè)或產業(yè)地產，重點應該放在“住宅”、“商業(yè)”和“產業(yè)”，而非“地產”。但在中國，還遠未形成這樣的氛圍。

“比如住宅，這個行業(yè)發(fā)展了這么多年，有多少人真正在談住宅的質量？”

這也是劉愛明希望以“創(chuàng)新”的方式來做產業(yè)地產的其中一個初衷——既踐行一種商業(yè)邏輯，也試圖推廣新的地產理念。

相對于頗為流行的“90后創(chuàng)業(yè)”，劉愛明造了個“大叔創(chuàng)業(yè)”概念。

如果說雨后春筍般涌現(xiàn)的眾創(chuàng)空間瞄準的是為90后新生代創(chuàng)業(yè)者們提供辦公場地和服務，中城新產業(yè)的客戶群體畫像則是“大叔”，其官方提法是：踐行產業(yè)升級，服務中國制造業(yè)企業(yè)轉型。

劉愛明說，“中國的制造企業(yè)多如牛毛，但傳統(tǒng)制造業(yè)大多在面臨困境，這個時候談我們要做的事情，很多人覺得難上加難，但我覺得這恰恰就是時機。我也呼吁大家多關注大叔創(chuàng)業(yè)。”

中城新產業(yè)的一個出發(fā)點是：在人口紅利消失和新技術沖擊的背景下，如何給客戶更好地創(chuàng)造價值，讓很多人感嘆“不太好做了”的實業(yè)，變得相對容易。

圍繞這一命題，首要瞄準的突破點是提供技術解決方案。劉愛明解釋，社會中存在大量的技術需求，這也是制造企業(yè)轉型升級所需的第一步。德國談工業(yè)4.0，但中國有些企業(yè)可能還停留在2.0都不到的階段。他們要做的事情之一，就是構筑一個服務體系，讓技術商業(yè)化，甚至拯救某個特定的、瀕臨絕境的企業(yè)。

創(chuàng)辦一年多時間，中城新產業(yè)已落地了服務制造企業(yè)轉型升級的公共平臺——中城·comp@ss（指南針）品牌，聯(lián)合中科院打造了中科龍崗技術轉移中心，在深圳灣創(chuàng)辦了“北斗+”眾創(chuàng)空間，并成立了國際技術轉移中心。

正因為此，相比產業(yè)地產，劉愛明更偏向于把他們定位為“服務機構”。如果套用互聯(lián)網(wǎng)的概念，就是構建“社群”或“圈子”，集聚產業(yè)鏈環(huán)節(jié)上的各方，形成一個完整的生態(tài)系統(tǒng)，使供需雙方更便捷地對接，解決企業(yè)技術、資本、市場等方面的問題。

當前，中城新產業(yè)聚焦的方向主要包括醫(yī)療器械、機器人、北斗衛(wèi)星導航系統(tǒng)，下一步則計劃進入物聯(lián)網(wǎng)領域。

劉愛明表示，“傳統(tǒng)的招商方式，幾乎解決不了產業(yè)地產的真正問題。我們談的是產業(yè)鏈概念，一旦圍繞著產業(yè)鏈的圈子形成，企業(yè)來這里生意更好做了，這就是抓住了客戶的‘痛點’，園區(qū)自然就滿了?！?/p>

與“產業(yè)”方面的動作相比，“地產”的步伐算不上太快。到目前為止，中城新產業(yè)洽談或啟動的重資產項目，深圳有5個，北京（樓盤）、上海（樓盤）各1個，面積約在5萬到10萬平方米之間。但要想看到成形的園區(qū)，至少要在兩三年之后。

據(jù)劉愛明透露，也可能會通過租賃園區(qū)的形式，盡快讓他們的理念落地呈現(xiàn)出來。“現(xiàn)在正在尋找這樣的項目”。

地產的本質

談及中城新產業(yè)的盈利模式，劉愛明用了“強持有，弱銷售”來總結。他告訴21世紀經濟報道記者，未來將持有至少2/3以上的項目。

據(jù)他介紹，當前給客戶提供服務是以免費的方式，真正的盈利點來自于物業(yè)租賃以及未來的評估增值。劉愛明用騰訊微信的盈利模式作為類比，結合他反復提及的社群、痛點等概念，不難看出他的互聯(lián)網(wǎng)思維。

若回到地產范疇，劉愛明特意提及他所推崇的做商業(yè)地產的華潤和恒隆。他解釋，商業(yè)地產的重點是放在“地產”，還是“商業(yè)”，對應的是全然不同的做法。前者往往意味著要考慮能不能多出售；后者則更多圍繞客戶，扮演價值創(chuàng)造者的角色。

“我一直希望我們可以成為產業(yè)界的華潤萬象城、恒隆，真正關注的是‘產業(yè)’，地產只是結果?！?/p>

在一份2015年中國房地產企業(yè)商業(yè)物業(yè)價值Top50排行榜中，華潤和恒隆分別位列第二、第三。

事實上，在劉愛明所認同的商業(yè)邏輯背后，蘊含的是他關于整個房地產行業(yè)的思考——不論是做住宅、商業(yè)，或是產業(yè)，最終的落點都不應是地產，而是回歸到為客戶、住戶創(chuàng)造價值。

房地產市場發(fā)展到下半場，這種重心從銷售轉移到運營和服務上的理念，或許有著更廣泛的意義。

尤其作為在住宅地產行業(yè)深耕20余年的資深人士，劉愛明稱，“我們大談周轉，大談拿了地后多少個月要賣樓，這是金融的東西，但很少從居住角度去談它的本質。住宅應該有非常多的內涵，但這個行業(yè)很遺憾，發(fā)展這么多年，在這些方面少有建樹?！?/p>

這種遺憾不僅來自開發(fā)商，更來自整個社會的觀念認知。而在當前部分城市房價飛漲的背景下，劉愛明認為恰是改變的良好契機，“住宅性能的提高，無非是增加少許成本，房價漲的時候最適合解決質量、環(huán)保等問題，但少有人去推動，我們其實錯過了很多時機?！?/p>

在被問及為何創(chuàng)業(yè)方向不是住宅時，劉愛明稱，并非住宅完全沒機會，但總歸要面臨比較激烈的競爭。

相比之下，產業(yè)地產被他稱作是“窄門”，走的人相對少，實際上卻是一條大有可為的正道?！拔蚁Ｍ磥碓诋a業(yè)地產上，更多人談的是產業(yè)?，F(xiàn)在我們只是剛剛切入，還覺得做得很淺，但目標方向很明確。”

【閱讀延伸】：

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