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北京“商住”到底有多火？

一直以來，商住類產品都扮演著因住宅限購而打擦邊球的角色。隨著一線樓市升溫，商住除了吸引越來越多的投資者入場，也吸引著一些因住宅資格問題而止步的“過渡型”購房人。

據亞豪機構數據統計，北京商住產品的供應量僅在2012年有所減少，此后數年間愈演愈烈，2015年供應達到3.7萬套，進入2016年僅前8個月就供應了3.2萬套，預計全年有望突破4萬套。

（數據來源：毅家之言）

（數據來源：克而瑞數據機構）

成交量方面，2011-2015年，北京商住產品的年度銷量大多保持在2萬套上下，而在今年1-8月，北京商住產品的成交量就高達4.5萬套，其中大興和通州表現突出，分別貢獻了9091套和8803套。

因此無論是從成交量還是從成交價，以及市場已形成的趨勢看，商住在北京樓市中都已占據了舉足輕重的地位。

亞豪機構副總經理高姍分析認為，受到土地供應特征的影響，今年北京純商住宅產品的供應呈現極度稀缺的態(tài)勢。純商住宅產品的供給不足、價格快速上漲，使得商住產品成為剛需以及剛改人群只能在商住新房和二手住宅做出選擇，而剛需剛改龐大的客群基數，令這兩類細分市場在今年的成交量大幅增加，反過來促使商住項目的頻頻入市。

商住“限購”的狼來了？

今年以來關于商住限購的傳聞其實從未停歇。

2016年5月5日通州商住限購，商住的第一只靴子正式落地，瞬間市場一片嘩然。

一個月后，6月6日，一條讓人驚掉下巴的消息開始在業(yè)內瘋傳——北京商住房即將全面限購！消息的源頭則起自“門頭溝區(qū)域商住項目暫停網簽”，傳言越傳越真，本以為已經是板子上釘釘子的事，等來的卻是住建委連夜辟謠，將人們的心是拿起、放下、又拿起。

就在人們已經將忐忑的心平靜下來時，北京商住限購傳聞再起 ！

8月中旬，一則嚴審商辦產品規(guī)劃方案的傳聞成功地再次挑撥起業(yè)界敏感的神經，傳聞北京市高層表態(tài)：堅決不再新增商住，而且北京市住建委并未對此作出回應。

北京商住房限購的第二只靴子最終是否落地、何時落地再次成為熱點?？梢灶A見的是，這臺商住限購大戲還未落下帷幕，對商改住這類“擦邊球”行為的從嚴控制仍是調控趨勢，限購是早晚的事。

北京商住末班車你上不上？

所謂“物以稀為貴”，本著越限越少越值錢的原則，促使一部分購房人再次追趕北京商住的末班車，而另一邊，商水商電、物業(yè)費高昂也讓一些購房人望而卻步，究竟買不買成為當下最熱話題。

“狼其實早就來了！北京管控商住的歷史頗為久遠，早在2011年5月，市住建委等五部門就曾聯合發(fā)布《關于加強部門聯動 完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》。通知要求，建筑設計單位、施工圖審查機構、房屋測繪機構嚴格審查商業(yè)、辦公類項目，甚至明確商業(yè)、辦公類項目一般應采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局。但是，這并沒有影響商住的火爆?！眮喓罊C構市場總監(jiān)郭毅表示。

無獨有偶，《地產營銷人》出品人、財富人生經紀執(zhí)行董事韓樂接受記者采訪時表示，商住限購現在只能說是一個大概率事件，有需求還是可以買。

“目前的商住市場是一個比較正常的市場發(fā)展軌跡，基本是作為一個滿足“對于買不起或買不到普宅的人群”的補充市場，即便限購，這個供需關系仍然存在?！表n樂如是說。

對于真正有自住需求的人來說，一旦限購，即將面臨的極有可能是被迫置業(yè)環(huán)京區(qū)域，或是在日益增長的房租下“茍且”，上?！半x婚潮”是否會在北京重演亦未可知。如何規(guī)避“北京商住全面限購”后的各種狀況，將是眼下剛需族迫在眉睫需要解決的問題。

“商住房”大科普

1.哪類商住房具有購買價值？

現在的商住產品大多位于五環(huán)以外、六環(huán)附近，出于投資目的的購房者購買商住產品需要更加謹慎。

在選購北京商住房時，除了考慮價格與戶型因素外，購房人還要注意商住項目是否具有商業(yè)配套、軌道交通等內容。一般來說，距離地鐵近、具有較強商業(yè)氛圍的商住房未來有一定的升值空間。

2.購買商住需交哪些稅？

新房商住房：

需繳納契稅3%、印花稅0.5%、公共維修基金，其中公共維修基金的繳納與高層、低層有關（獨棟式住宅50元/㎡、高層住宅200元/㎡，低層住宅6層以下100元/㎡）。

二手商住房：

在北京，購買二手住宅可以使用公積金貸款，但是購買二手商住房不能使用公積金貸款。購買兩種房產都可以使用商業(yè)貸款。購買二手商住房，使用商業(yè)貸款，利率上浮10%。

購房人購買二手住宅，需要交納增值稅、契稅、個稅。若是購房人購買商住房，不僅要交納增值稅、契稅、個稅，還要交納印花稅、土地增值稅。

3.商住選房注意事項

首選商、住分區(qū)

商用區(qū)和居住區(qū)為不同樓座，相對獨立，甚至小區(qū)配套、公用設施都各自獨立，避免混用

次選商、住分層

商用房分配到低層，居住層在商用房之上，分層管理將商住和自住的空間分割（注：盡量選出入樓通道獨立，電梯分開，小區(qū)配套和公用設施共享程度低的小區(qū)）

避選商、住混雜

人員混雜安全性不能保證，商戶營業(yè)時間太晚或存在擾民困擾。