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北京 （樓盤）辦公樓市場(chǎng)的新金主來(lái)了。

近兩年來(lái)，TMT(科技、新媒體、電信)行業(yè)在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”政策下飛速發(fā)展，北京對(duì)高端人才的吸引力和中國(guó)科技創(chuàng)新中心的地位，使得TMT企業(yè)集聚北京，并成為北京辦公樓市場(chǎng)的需求主力。隨著房?jī)r(jià)進(jìn)入上行通道，還有不少資金充裕的TMT公司選擇了購(gòu)買辦公樓用于自用，同時(shí)以期資產(chǎn)保值。

隨著新的需求出現(xiàn)，作為供給方的產(chǎn)業(yè)園和聯(lián)合辦公都迎來(lái)了新的機(jī)會(huì)。

最活躍的買家

今年春節(jié)后，在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，一些買家悄然進(jìn)場(chǎng)?！拔抑赖囊粋€(gè)科技公司，拿了C輪融資，看租金上漲快，立即出手買下了自用的辦公樓。”日前，北京嘉豐達(dá)資產(chǎn)管理有限公司執(zhí)行董事汪浩對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者透露，今年以來(lái)資產(chǎn)價(jià)格上漲，對(duì)于做實(shí)體的企業(yè)來(lái)說(shuō)誘惑頗大，不少拿到投資之后的新興行業(yè)企業(yè)考慮購(gòu)買辦公樓。

盡管汪浩從事地產(chǎn)開發(fā)和資管多年，但談起今年科技企業(yè)對(duì)買樓的熱情，他依然有些驚訝。他當(dāng)時(shí)并不知道，他所觀察到的趨勢(shì)，次日就在地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的報(bào)告中有了數(shù)據(jù)支撐。 “TMT企業(yè)近年來(lái)是北京大宗辦公樓投資交易最活躍的買家類型之一，而不動(dòng)產(chǎn)對(duì)TMT企業(yè)的戰(zhàn)略價(jià)值以及自用型買家可獲得的融資和政策鼓勵(lì)，更加刺激TMT企業(yè)的投資需求。”總部位于 美國(guó)洛杉磯的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)與投資公司世邦魏理仕(CBRE，紐交所：CBG)在其北京辦公室發(fā)布的一份報(bào)告這樣寫道。

這份題為《“創(chuàng)”北京——TMT辦公樓用戶的企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略發(fā)展趨勢(shì)》的報(bào)告總結(jié)稱，北京集聚了國(guó)內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的教育和科研資源，這是TMT行業(yè)聚集的基礎(chǔ)。北京政府在企業(yè)登記和管理制度改革、稅收和財(cái)政支持，以及吸引和安排人才落戶等方面都做出巨大努力，并在全國(guó)起到帶頭作用，為TMT企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造了更寬松更有效率的政策環(huán)境。另外，不斷完善的創(chuàng)新環(huán)境, 更多元的融資途徑,都吸引著TMT行業(yè)在北京安家落戶。

世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天在報(bào)告發(fā)布會(huì)上對(duì)第一財(cái)經(jīng)等媒體記者表示，近幾年科技發(fā)展和消費(fèi)市場(chǎng)日趨成熟，人工智能、虛擬現(xiàn)實(shí)等技術(shù)的發(fā)展為行業(yè)創(chuàng)造了新的拓展領(lǐng)域，未來(lái)TMT行業(yè)還將迎來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，北京作為中國(guó)科創(chuàng)中心也將持續(xù)吸引著TMT企業(yè)集聚。他預(yù)測(cè)，TMT企業(yè)近幾年不僅是北京市場(chǎng)最活躍的租戶行業(yè)，他們對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公樓總體新增需求的貢獻(xiàn)度也遠(yuǎn)超國(guó)內(nèi)其他城市。在國(guó)家“雙創(chuàng)”政策和北京產(chǎn)業(yè)升級(jí)的大背景下，TMT企業(yè)在北京辦公樓市場(chǎng)需求“主引擎”的作用將日趨加強(qiáng)。

產(chǎn)業(yè)園、聯(lián)合辦公互相搶生意

TMT買家活躍，利好辦公物業(yè)開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商。世邦魏理仕在報(bào)告中稱，在過(guò)去幾年北京傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)辦公樓可租面積稀缺的情況下，可提供大面積辦公空間的新興商務(wù)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到了大型TMT企業(yè)更多的關(guān)注。而在類型選擇上，辦公空間策略趨勢(shì)靈活性和協(xié)作性成為TMT企業(yè)辦公空間管理策略的核心訴求，共享辦公模式也越來(lái)越受到TMT企業(yè)的認(rèn)可和采納。

這對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和聯(lián)合辦公來(lái)說(shuō)是個(gè)不錯(cuò)的消息。相對(duì)傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在試圖經(jīng)過(guò)更為專業(yè)的“技術(shù)”來(lái)吸引客戶。汪浩對(duì)記者透露，嘉豐達(dá)的模式是把握城市更新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的大趨勢(shì)，結(jié)合區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局，將原有的園區(qū)進(jìn)行重新定位、改造升級(jí)，一方面是產(chǎn)品形態(tài)上的升級(jí)，比如之前大部分園區(qū)是那種老式的廠房，現(xiàn)在是辦公樓、研發(fā)樓;另一方面是產(chǎn)業(yè)類型上的升級(jí)，比如以前的產(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè)主要是勞動(dòng)密集型的加工業(yè)或者資源密集型的制造業(yè)企業(yè)，現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)園有高科技企業(yè)、生物醫(yī)藥類、IT技術(shù)類、信息類等等。另外，與聯(lián)合辦公入駐企業(yè)不同，產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要面對(duì)的是中等規(guī)模、經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定的中型企業(yè)。吸引這些企業(yè)并不容易。汪浩稱，與聯(lián)合辦公入駐企業(yè)不分行業(yè)不同，產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)定位，甚至在建設(shè)前就需要提前了解哪些產(chǎn)業(yè)未來(lái)三五年有發(fā)展。

前兩年炙手可熱的聯(lián)合辦公經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展，呈現(xiàn)出過(guò)剩趨勢(shì)。面對(duì)越來(lái)越激烈的競(jìng)爭(zhēng)，一些聯(lián)合辦公公司開始探索新的路徑。去年成立的優(yōu)客工場(chǎng)上月宣布成為某加速器的戰(zhàn)略投資者。對(duì)此，毛大慶對(duì)記者解釋稱，這意味著優(yōu)客工場(chǎng)在共享辦公空間的基礎(chǔ)上，通過(guò)拓展融資、創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目加速孵化等業(yè)務(wù)延伸產(chǎn)業(yè)鏈。延伸產(chǎn)業(yè)化、實(shí)現(xiàn)“平臺(tái)化”，目的都是為了增強(qiáng)對(duì)入駐企業(yè)的吸引力。

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