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摘要：對(duì)某住宅項(xiàng)目收房時(shí)發(fā)現(xiàn)的土建、外窗、強(qiáng)電、弱電、給排水、燃?xì)獾荣|(zhì)量問(wèn)題的原因進(jìn)行了分析和研究，探討了質(zhì)量問(wèn)題的控制關(guān)鍵點(diǎn)，并從施工準(zhǔn)備階段、施工過(guò)程、成品保護(hù)等方面提出了具體的防治措施。

0、引言

房屋的質(zhì)量問(wèn)題關(guān)系到小區(qū)業(yè)主人住的舒適性和安全性，也關(guān)系到開發(fā)商和施工單位的后期管理維護(hù)。本文對(duì)收房過(guò)程中小業(yè)主提出的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行分析，得出來(lái)一些有意義的結(jié)論，這些結(jié)論可以在以后的施工和管理過(guò)程中對(duì)質(zhì)量問(wèn)題提前進(jìn)行預(yù)防和著重處理，進(jìn)而減少質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生。

1、項(xiàng)目概況

某項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)外，項(xiàng)目總建筑面積20萬(wàn)m2，包括15萬(wàn)m2住宅和5萬(wàn)m2寫字樓。住宅交房為毛坯交房。在小業(yè)主收房過(guò)程中，主要針對(duì)戶內(nèi)提出了各種各樣的質(zhì)量問(wèn)題。本文統(tǒng)計(jì)了255戶小業(yè)主收房過(guò)程中反映的質(zhì)量問(wèn)題，總結(jié)了產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題主要原因，并提出了防治措施。

2、收房質(zhì)量問(wèn)題統(tǒng)計(jì)及原因分析

255戶業(yè)主提出問(wèn)題合計(jì)828項(xiàng)，其中土建問(wèn)題占27％，外窗問(wèn)題占28％，強(qiáng)電問(wèn)題占18％，戶門問(wèn)題占14％。出現(xiàn)問(wèn)題最多的是土建問(wèn)題和外窗問(wèn)題，強(qiáng)電問(wèn)題和戶門問(wèn)題次之，其他的還包括部分弱電、給排水、燃?xì)夂驮O(shè)計(jì)問(wèn)題。

1)土建問(wèn)題。土建問(wèn)題共215項(xiàng)，其中墻頂平整度和垂直度占29％，防水問(wèn)題占17％，裂縫問(wèn)題占到11％，門窗埡口不正問(wèn)題占10％，外墻及外窗臺(tái)破損污染問(wèn)題占到10％，陰陽(yáng)角磕碰超差問(wèn)題占7％，墻面空鼓問(wèn)題占到6％。小區(qū)住房為混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，分戶墻體和外墻大部分為剪力墻，戶內(nèi)隔墻為100厚的水泥條板。墻面平整度、垂直度問(wèn)題的原因包括施工過(guò)程中沒(méi)有按照施工圖放線或誤差過(guò)大、模板的強(qiáng)度剛度不足、模板支撐基座不實(shí)或受力變形大等。衛(wèi)生間防水問(wèn)題包括衛(wèi)生間滲水、墻面有水漬、防水層脫落等，原因主要是沒(méi)有按照合理工序施工而造成的防水層破壞、關(guān)鍵部位如管根部位處理不好等。出現(xiàn)裂縫的主要原因有戶內(nèi)預(yù)制隔墻板板間縫隙處理不好、施工洞口與剪力墻間接縫處理不好、粉刷層開裂等。外墻面為仿石涂料，外墻面和外窗臺(tái)破損占土建問(wèn)題的10％，原因主要是由于施工過(guò)程中成品保護(hù)不力造成的。其他的問(wèn)題是陰陽(yáng)角磕碰、護(hù)欄損壞也是成品保護(hù)不好造成的。

2)外窗問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，小業(yè)主收房后，不會(huì)更換外窗。因此。小業(yè)主對(duì)于外窗檢查的比較仔細(xì)。統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，外窗問(wèn)題占總質(zhì)量問(wèn)題總數(shù)的28％，合計(jì)223項(xiàng)。在對(duì)質(zhì)量問(wèn)題分析中發(fā)現(xiàn)，其中一個(gè)大項(xiàng)是紗窗問(wèn)題，主要是紗窗尺寸不合適問(wèn)題。在施工過(guò)程中，預(yù)留的窗洞口在尺寸上有偏差，因此外窗尺寸根據(jù)窗洞El進(jìn)行了調(diào)整，使之符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際。比較遺憾的是，紗窗沒(méi)有進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，出現(xiàn)了尺寸不合適的問(wèn)題。其他主要問(wèn)題包括窗戶的調(diào)整，如窗扇和五金件的調(diào)整問(wèn)題，以及成品保護(hù)問(wèn)題，表現(xiàn)為窗戶的磕碰劃傷等。外窗的打膠開裂和打膠不勻也是業(yè)主提出的主要問(wèn)題之一。

3)強(qiáng)電問(wèn)題。強(qiáng)電問(wèn)題合計(jì)152項(xiàng)，其中燈泡不亮、缺燈泡占到所有強(qiáng)電問(wèn)題的43％；開關(guān)壞和開關(guān)未裝問(wèn)題占到14％；插座面板損壞、未裝等問(wèn)題占到16％；線路問(wèn)題，包括跳閘、插座的接線占到14％；配電箱損壞、安裝不正等占到11％。上述問(wèn)題主要是由于工人施工過(guò)程中責(zé)任心不強(qiáng)和成品保護(hù)不力而造成的。

4)戶門問(wèn)題。戶門問(wèn)題與外窗的問(wèn)題產(chǎn)生的原因一樣，主要是門的安裝質(zhì)量不好和成品保護(hù)不到位。其中，門框和門檻磕碰劃傷問(wèn)題占到23％，門扇的磕碰劃傷占到19％；戶門開啟不暢，調(diào)整問(wèn)題占到17％；在安裝過(guò)程中，門框和門扇尺寸不協(xié)調(diào)，產(chǎn)生的門有縫問(wèn)題占到19％；鎖具和把手調(diào)整問(wèn)題分別占到14％和8％。

5)弱電問(wèn)題。戶內(nèi)弱電系統(tǒng)包括有線電視系統(tǒng)和電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等，出現(xiàn)的主要問(wèn)題類型與強(qiáng)電問(wèn)題相似，包括面板未裝、松動(dòng)、弱電箱傾斜損壞以及未穿線等。產(chǎn)生的原因也與強(qiáng)電問(wèn)題產(chǎn)生原因相似即工人施工問(wèn)題及成品保護(hù)不到位造成的。

6)給排水問(wèn)題。戶內(nèi)給排水問(wèn)題涉及到水表、管線、地漏的問(wèn)題，在入住的過(guò)程中，提的最多的是水表問(wèn)題，包括面板脫落、損壞等，其他的小問(wèn)題有地漏標(biāo)高不合適、排水管道反坡以及管線滲水等。

7)燃?xì)鈫?wèn)題。燃?xì)夤こ虒儆谧詈蟀惭b的系統(tǒng)，出現(xiàn)的主要問(wèn)題是燃?xì)獗砩w損壞丟失和穿樓燃?xì)夤艿婪舛虏缓玫取?

3、質(zhì)量問(wèn)題預(yù)防控制關(guān)鍵點(diǎn)

綜合分析質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生原因，主要集中在幾個(gè)方面：

1)施工管理問(wèn)題：各級(jí)單位的施工管理不規(guī)范，管控不緊湊。施工單位管理比較混亂，沒(méi)有形成嚴(yán)格的質(zhì)量管理體系，或者制度僅僅流于書面形式，沒(méi)有運(yùn)用到實(shí)際中。

2)工人素質(zhì)問(wèn)題：工人素質(zhì)較低，技術(shù)培訓(xùn)浮于形式，工人的質(zhì)量意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)施工部位在整體建筑物中所起的作用不了解，且不按操作規(guī)程進(jìn)行施工。

3)成品保護(hù)問(wèn)題：成品保護(hù)意識(shí)不到位，存在很多交叉破壞的情況。

4)設(shè)計(jì)問(wèn)題：各專業(yè)設(shè)計(jì)師溝通不夠，專業(yè)圖紙不配套，比如某些房間建筑的空調(diào)孔和配備的電氣插座分別布設(shè)在窗戶的兩側(cè)，造成后期重新開孔或者改線問(wèn)題。另外，設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)過(guò)程中考慮不周，造成質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)生。比如，屋面采用架空板設(shè)計(jì)，且架空板直接設(shè)置在外露的防水瀝青卷材上面，后施工的架空板對(duì)防水卷材產(chǎn)生了破壞，造成了頂層多處漏水，如果在設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)防水層加設(shè)保護(hù)層則此問(wèn)題就會(huì)得到控制。

5)成本控制問(wèn)題：房產(chǎn)開發(fā)商為了降低成本，在招標(biāo)過(guò)程中壓低報(bào)價(jià)，施工單位只能利用低價(jià)中標(biāo)。為了保證足夠的利潤(rùn)，施工單位采用質(zhì)量較差的材料，這樣就容易引起質(zhì)量問(wèn)題，比如門窗打膠利用價(jià)格低質(zhì)量差的外窗膠，導(dǎo)致后期窗膠開裂問(wèn)題嚴(yán)重。

甲方作為建筑工程的監(jiān)督者和管理者，在控制產(chǎn)品質(zhì)量方面起著重要的作用。為了減少收房過(guò)程中業(yè)主提出的質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生頻率，甲方應(yīng)著重控制以下幾個(gè)方面：

1)施工準(zhǔn)備階段的管理。在施工單位進(jìn)場(chǎng)之初要嚴(yán)格審查施工圖紙和施工組織設(shè)計(jì)，著重審查節(jié)點(diǎn)做法、關(guān)系到后續(xù)工程的預(yù)留做法等，減少由于設(shè)計(jì)的原因引起的質(zhì)量問(wèn)題。如上述紗窗問(wèn)題，在加工之初應(yīng)考慮到紗窗尺寸不協(xié)調(diào)問(wèn)題，并加以改進(jìn)；又如在安裝門的門洞口預(yù)留問(wèn)題，應(yīng)考慮到施工過(guò)程中地暖的標(biāo)高處理不準(zhǔn)的問(wèn)題，提高門下口標(biāo)高并提高門檻高度，防止門下口和地坪標(biāo)高發(fā)生沖突。

2)施工過(guò)程的管理。施工過(guò)程中的質(zhì)量管理是控制施工質(zhì)量的關(guān)鍵，只有保證施工過(guò)程的質(zhì)量，才能保證最終建筑產(chǎn)品的質(zhì)量。質(zhì)量管理要堅(jiān)持“三全”管理的原則，即做到全員、全過(guò)程、全方位的管理。產(chǎn)品的質(zhì)量是建設(shè)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)全部管理人員、施工人員的工作和活動(dòng)的綜合反映，任何一個(gè)環(huán)節(jié)人員的工作和活動(dòng)，都會(huì)不同程度、直接或者間接地影響建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)品的質(zhì)量。建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)品的質(zhì)量形成于項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程，因此，必須把質(zhì)量形成全過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)的工作和活動(dòng)全面地管起來(lái)，把影響質(zhì)量的因素，可能造成問(wèn)題的因素，消滅在質(zhì)量形成的過(guò)程中。建設(shè)項(xiàng)目交付成果質(zhì)量所反映的工作質(zhì)量，分布于整個(gè)項(xiàng)目的所有參與公司和部門，也分布于工程的各個(gè)工序與部位，只有保證全方位的質(zhì)量管理，才能徹底消除隱患，保證工程質(zhì)量。

3)成品保護(hù)問(wèn)題。在統(tǒng)計(jì)業(yè)主收房問(wèn)題中發(fā)現(xiàn)，成品的保護(hù)問(wèn)題對(duì)于產(chǎn)品質(zhì)量起到很重要的作用。建設(shè)過(guò)程是一個(gè)系統(tǒng)工程，包括很復(fù)雜的工序和各種分部分項(xiàng)工程，參與施工的人員眾多，前一個(gè)工序完成后，下一工序施工中很容易出現(xiàn)對(duì)前面工程的破壞，比如設(shè)備安裝工人對(duì)門窗的磕碰劃傷，戶內(nèi)陽(yáng)角的破損，窗臺(tái)的破損等。還存在工人惡意對(duì)前一分部分項(xiàng)工程的破壞等。為了解決這個(gè)問(wèn)題，首先應(yīng)該在施工工序上面做好安排，避免交叉破壞；其次，做好施工人員的教育工作，要把成品保護(hù)的觀念深入人心，防止工人惡意毀壞的行為。4)房屋質(zhì)量檢查整改。工程質(zhì)量的檢查工作關(guān)系到最終的工程質(zhì)量，要充分利用監(jiān)理的作用，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題絕不放過(guò)。要認(rèn)真做好施工單位自檢、監(jiān)理檢查、甲方檢查和監(jiān)督站檢查工作，保證最終的工程質(zhì)量。同時(shí)，監(jiān)督施工單位做好班前交底和班后自檢工作。

4、結(jié)語(yǔ)

房屋的質(zhì)量問(wèn)題關(guān)系到業(yè)主的生命安全、財(cái)產(chǎn)損失和居住舒適度，也關(guān)系到小區(qū)的后期運(yùn)營(yíng)。要在施工的前期、建設(shè)期間和驗(yàn)收過(guò)程中緊抓施工質(zhì)量，保證產(chǎn)品的品質(zhì)。針對(duì)最常出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，編制不同的解決方案并抓落實(shí)，努力避免后期質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)生。