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商住樓由于其多用性，且一般位置優(yōu)越等優(yōu)勢(shì)吸引不少購(gòu)房者，一般購(gòu)買者都比較關(guān)注商住樓產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，那么，商住樓產(chǎn)權(quán)多少年呢?商住樓產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦呢?下面來(lái)看看吧。

一、什么是商住樓

商住樓是指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層(或數(shù)層)為商場(chǎng)、商店、商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設(shè)主體，不僅開發(fā)商可以建，非開發(fā)企業(yè)、個(gè)人也可以建，沒(méi)有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地，根據(jù)國(guó)家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權(quán)年限為50年。

二、商住樓產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦

房屋所有權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是永久的，沒(méi)有期限限制，只要房產(chǎn)沒(méi)有完全毀損滅失就能一直享有;土地使用權(quán)是有期限的。國(guó)家通過(guò)土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。到期后，如國(guó)家需要收回土地，且必須連同地上建筑物一并收回時(shí)，這時(shí)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，由于房子在開發(fā)時(shí)有先有后，但土地使用權(quán)的終止日期是以土地出讓合同上的終止時(shí)間為準(zhǔn)，即土地使用權(quán)到期，而房產(chǎn)還未到報(bào)廢的年限。這時(shí)收回土地使用權(quán)則要給予地上建筑物所有人相應(yīng)補(bǔ)償;如果不收回，地上建筑物所有權(quán)人可以在屆滿前一年向國(guó)家申請(qǐng)續(xù)期，并重新繳納土地出讓金。

三、商住樓稅費(fèi)詳情

商住樓和普通住宅的稅費(fèi)項(xiàng)目都差不多，只不過(guò)征收的稅率或標(biāo)準(zhǔn)不一樣。一手商住樓的稅費(fèi)和住宅的收費(fèi)(稅)項(xiàng)目都主要是契稅和公共維修基金。目前，武漢市非普通住宅的契稅稅率為3%。

公共維修基金分別為：磚混結(jié)構(gòu)住宅：49元/平方米(個(gè)人)、10元/平方米(開發(fā)商);無(wú)電梯框架結(jié)構(gòu)住宅——55元/平方米(個(gè)人)，12元/平方米(開發(fā)商);有電梯14層以下(含14層)框架結(jié)構(gòu)住宅61元/平方米(個(gè)人)，25元/平方米(開發(fā)商);有電梯15層以上(含15層)框架結(jié)構(gòu)住宅73元/平方米(個(gè)人)，30元/平方米(開發(fā)商)。

二手商住樓交易賣方需要交納

1、個(gè)人所得稅：

(1)差額征收：差額的20%：對(duì)于能提供合法、完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，能夠正確計(jì)算應(yīng)繳納稅額的，將征收納稅所得額的20%計(jì)征個(gè)人所得稅;

(2)全額征收：全額的3%：對(duì)于不能提供合法、完整準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，不能計(jì)算應(yīng)繳納額，比照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得房屋拍賣收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定，統(tǒng)一按計(jì)稅價(jià)格的3%計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

2、土地增值稅：采取“先預(yù)征，后清算”的方式，就是先預(yù)征，后期還要進(jìn)行查賬，詳細(xì)清算，多退少補(bǔ)。稅率為5%。

舉例說(shuō)明：以原價(jià)50萬(wàn)的商鋪，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為100萬(wàn)為例進(jìn)行計(jì)算：

其增值50萬(wàn)，增值率為100%，在50%—100%這個(gè)范圍內(nèi)，土地增值稅的計(jì)算方法是：(50萬(wàn)×40%—合理稅金扣除額)×5%

如果增值率在100%—200%范圍內(nèi)，土地增值稅的計(jì)算方法是：(增值金額×50%—合理稅金扣除額)×15%

如果增值率在200%以上，土地增值稅的計(jì)算方法是：(增值金額×60%—合理稅金扣除額)×35%

3、營(yíng)業(yè)稅：差額5.8%

4、房屋登記費(fèi)550元/套

5、土地證登記費(fèi)33~120

6、評(píng)估費(fèi)0.3%

7、印花稅0.05%(按正常交易價(jià)格計(jì)征)

8、交易手續(xù)費(fèi)11元/平米

買方需要交納契稅和印花稅。

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