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只要一說起房地產，大多數人的第一反應是“這老板肯定是大坑”。確實，目前來說房地產投資在投資業(yè)界具有高利潤、高投入、高風險的特點，許多從事房地產開發(fā)的企業(yè)也是經常頂著巨大的壓力。你對房地產開發(fā)流程熟悉嗎?讓小編來跟您詳細講講吧。

房地產開發(fā)流程：

(一)開發(fā)商提出開發(fā)設想是整個房地產項目開發(fā)的起點。

在市場經濟體制條件下，開發(fā)設想是房地產開發(fā)商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發(fā)的成敗。這需要房地產開發(fā)商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

(二)可行性研究是房地產項目開發(fā)的第二步，也是非常關鍵的一步。

開發(fā)商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。可行性研究是房地產項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結束了;二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產項目開發(fā)領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。

(三)申請項目用地是房地產開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步。

土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者(即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位)獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權的規(guī)定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取《房地產開發(fā)項目手冊》。

(四)項目設計是房地產開發(fā)的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步。

根據項目的規(guī)模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產開發(fā)項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結構、環(huán)境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業(yè)的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設計條件，以獲得規(guī)劃設計條件通知書(主要規(guī)定規(guī)劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數等)。房地產開發(fā)商根據規(guī)劃設計通知書，委托有規(guī)劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。

(五)征地及拆遷安置是房地產開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權后的第一步。

在取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關手續(xù)。土地管理部門根據房地產開發(fā)商的土地使用權證書及建設用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內，進行征地及拆遷方案的實施工作。

(六)籌措房地產開發(fā)資金是房地產開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作。

取得土地使用權后，大部分房地產開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發(fā)所需的房地產開發(fā)資金，就成了房地產開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產開發(fā)是風險極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提高了對房地產開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產投資將起到抑制作用。

(七)建設工程招標是房地產開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法。

工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標，房地產開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，房地產開發(fā)商還需要通過招標選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設工程監(jiān)理。

(八)施工是房地產開發(fā)的第八步，也是項目能否及時優(yōu)質完成的關鍵一步。

為了確保按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程開發(fā)證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制最后的管理權，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產市場。

(九)市場營銷與策劃是房地產開發(fā)的第九步，是實現經濟效益的關鍵一步。

房地產項目的開發(fā)商，在開發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發(fā)的房地產項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預售條件，開發(fā)商就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產項目的預售工作。房地產市場營銷包括房地產市場調查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當然，房地產開發(fā)項目的租售，必須經過房地產行政主管部門的批準，取得銷售許可證。

(十)物業(yè)管理是房地產開發(fā)的最后一步，是房地產開發(fā)的售后服務。

>>>房地產開放流程圖<<<<>

房地產開發(fā)流程的法律規(guī)定：

中華人民共和國城市房地產管理法：

第二十五條房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。

第二十六條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

第二十七條房地產開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

第二十八條依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經營房地產。

第二十九條國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設居民住宅。

第三十條房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：

(一)有自己的名稱和組織機構;

(二)有固定的經營場所;

(三)有符合國務院規(guī)定的注冊資本;

(四)有足夠的專業(yè)技術人員;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照;對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發(fā)經營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

第三十一條房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規(guī)定。房地產開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產的，分期投資額應當與項目規(guī)模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。

房產開發(fā)的分類有哪些：

(一)根據房地產開發(fā)規(guī)模的大小，可劃分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)三類。

1、單項開發(fā)。單項開發(fā)是指開發(fā)方式規(guī)模小，占地不大，項目功能單一，配套設施簡單的開發(fā)形式。這種開發(fā)形式往往在新區(qū)總體開發(fā)和舊城區(qū)總體改造中形成一個相對獨立的項目，但其外貌、風格、設施等要求與總體開發(fā)項目相協(xié)調，并在較短時間內完成這類開發(fā)。

2、小區(qū)開發(fā)。小區(qū)開發(fā)是指新城開發(fā)中一個獨立小區(qū)的綜合開發(fā)或舊城區(qū)改造中一個相對獨立的局部區(qū)域的更新改建，即等于相對獨立街坊的更新改造。這類開發(fā)形式要求開發(fā)區(qū)域范圍內做到基礎設施完善，配套項目齊全。與單項開發(fā)相比，規(guī)模較大，占地亦較大，投資較多，建設周期較長，一般分期、分批開發(fā)。

3、成片開發(fā)。成片開發(fā)是指范圍廣闊(其范圍大到可以相近于開辟一個新的城區(qū))、投入資金巨大、項目眾多、建設周期長的綜合性開發(fā)。如海南洋浦開發(fā)區(qū)，上海浦東開發(fā)區(qū)等諸如此類的著名的成片開發(fā)項目。在成片開發(fā)中，房地產開發(fā)往往成為基礎產業(yè)和先行項目，發(fā)揮其啟動和引導作用。

(二)從房地產開發(fā)的內容不同，可劃分為：單純的土地開發(fā)和再開發(fā);單純的房屋開發(fā)和再開發(fā);土地房屋的一體化開發(fā)等三大類。

1、單純的土地開發(fā)和再開發(fā)。

土地開發(fā)是指通過三通一平(即通電、通水、通道路)或七通一平(即通電、通水、通道路、通排水、通煤氣、通熱力、通郵;一平即為平整土地)，按照豎向規(guī)劃進行土方工程施工。將自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭晒┙ㄔ旄黝惙课莺透黝愒O施的建筑用地，即把生地變?yōu)槭斓氐拈_發(fā)活動。新城建設一般都需要先進行土地開發(fā)。開發(fā)公司在平整土地之前，還應對地下物進行勘察，以確定地下是否有文物古跡、管道、電纜、防空洞和其它地下物，并按照規(guī)定進行地下物的清除。不能清除的也要在設施施工時加以考慮和處理。

期間，七通一平比三通一平的工作要求更高，實-quot;七通一平必須完成下列工程：能源系統(tǒng)工程，它包括供電、供熱、供氣等設施;給排水系統(tǒng)工程，它包括取水、輸水、凈水、配水管網、排水管網、冷水處理等工程;道路交通系統(tǒng)工程;郵電通訊系統(tǒng)工程，它包括郵政、電訊和電腦網絡等設施。;土地平整工程。

土地再開發(fā)是指對已開發(fā)區(qū)域的現有土地，通過一定量的資金、勞動的投入，調整用地結構，完善基礎設施，以提高土地使用功能和開發(fā)利用效益。舊城區(qū)改造一般都需進行土地再開發(fā)。

2、單純的房屋開發(fā)和再開發(fā)。房屋開發(fā)是指在具備建設條件的土地上，新建各類房屋的活動。一般包括地基建設、主體工程建設、配套和附屬工程建設、安裝和裝飾工程建設等內容。房屋再開發(fā)指的是為了提高現有房屋的使用功能和利用效益，在不拆除現有房屋的前提下，對現有房屋進行較大規(guī)模的擴建和改建活動。一般又稱舊城區(qū)開發(fā)。需要指出的是，對房屋的擴建和改建只有達到一定程度和規(guī)模，才屬于房地產開發(fā)的范疇。而對現有房屋進行一般性的修繕和裝修，則屬于物業(yè)管理的范疇，而不是房地產開發(fā)。

3、土地房屋一體化開發(fā)。土地房屋一體化開發(fā)是指從事土地開發(fā)和房屋開發(fā)，或從事土地再開發(fā)和房屋開發(fā)全過程的房地產開發(fā)活動。我國目前的房地產開發(fā)此類形式居多。

(三)根據開發(fā)目的不同，房地產的開發(fā)劃分為經營性房地產開發(fā)和自用性房地產開發(fā)。

1、經營性房地產開發(fā)。經營性房地產開發(fā)是指由專業(yè)化的房地產開發(fā)企業(yè)進行，通過房地產的投資開發(fā)活動將開發(fā)產品(房屋、基礎設施、土地使用權)作為商品進行交易，以追求利潤回報的開發(fā)活動。

2、自用性房地產開發(fā)。自用性的房地產開發(fā)是指為自用而進行的房地產開發(fā)活動，開發(fā)者即使用者，開發(fā)的房地產產品不進行流通領域，只是滿足開發(fā)者自己進行生產、經營或消費的需要，開發(fā)環(huán)節(jié)本身不追求營利。