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營改增落地后，二手房交易賣方需要繳納增值稅，不再繼續(xù)繳納營業(yè)稅。增值稅稅率與營業(yè)稅相同，但是計算方式不同，這就決定了增值稅稅額比營業(yè)稅稅額低。那么，個人出賣二手房應(yīng)該怎么計算增值稅？增值稅征收細則是什么？不同地區(qū)增值稅繳納以及減免情況如何？

5月1日之前簽訂的合同，繳納營業(yè)稅還是增值稅？

國稅總局發(fā)文明確，個人轉(zhuǎn)讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。

增值稅稅率是多少？減免規(guī)定是什么？

1、非北上廣深地區(qū)增值稅稅率及減免規(guī)定：

①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

②個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

2、北上廣深增值稅稅率及減免規(guī)定：

①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

②個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；

③個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

3、增值稅附加稅繳納規(guī)定（營業(yè)稅也繳納，且比例相同）：

增值稅附加稅包括城市維護建設(shè)稅（7%）、教育費附加（3%）和地方教育費附加（2%）；附加稅稅額=增值稅/營業(yè)稅x稅率，若增值稅稅額減少，附加稅稅額也會減少。

增值稅計算方法

增值稅=【含稅銷售額÷（1+稅率）】x稅率；

附加稅=增值稅x 稅率。

增值稅計算器

此處以100萬房產(chǎn)交易額為例計算增值稅：

1、征收營業(yè)稅時：營業(yè)稅=100萬x 5%=50000元，附加稅=50000x（7%+3%+2%）=6000元，營業(yè)稅及其附加稅共56000元。

2、變成增值稅后：增值稅=100萬÷（1+5%）x 5%=47619元，附加稅=47619x（7%+3%+2%）=5714元，增值稅及其附加稅共53333元。

綜合：營改增后，100萬的房產(chǎn)稅費能減少2667元。

營改增后，二手房買賣計稅依據(jù)

5月1日營改增實施后，房地產(chǎn)交易與租賃的抵扣細則包括六點：

1、交契稅時，計稅成交價扣除增值稅；

2、出租房產(chǎn)時，計征房產(chǎn)稅的租金收入扣除增值稅；

3、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為扣除增值稅后的收入；

4、個人轉(zhuǎn)讓房屋的應(yīng)稅收入扣除增值稅，增值稅計入財產(chǎn)原值；

5、個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入扣除增值稅，個人轉(zhuǎn)租房屋的，在計算轉(zhuǎn)租所得時扣除其向出租方支付的租金及增值稅額；

6、已免征增值稅的，不再扣減增值稅額。

5月1日，營改增之后，賣房能省下一筆稅費（超過兩年的房產(chǎn)免征增值稅，沒有節(jié)省情況）。所以，賣產(chǎn)權(quán)在兩年之內(nèi)的房子要賺啊。