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二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行備案處理、完成;了初始登記和總登記的流程并且再次上市進(jìn)行交易。相對開發(fā)商開發(fā)的商品房而言,二手房市場是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的簡稱,包括商品房、可交易二手公房(比如房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房。那么二手房交易的辦理流程是什么?二手房交易辦理流程中有哪些注意事項(xiàng)呢?需要準(zhǔn)備什么規(guī)定的材料呢?

一、產(chǎn)權(quán)審核

買家擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)瑕疵的房子,是買家們不敢進(jìn)行自主交易的主要原因之一。但前期準(zhǔn)備工作做足做好,將不會存在比較大的問題。首先,需仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證明,觀察房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人,后續(xù)簽訂合同就需要有兩個人的名字;其次,查看購房時的相關(guān)憑據(jù),比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等,作為相關(guān)證據(jù)以確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

二、贖樓、交定金與簽合同

不同的贖樓方式下,費(fèi)用不同、供樓時間不同、面臨的風(fēng)險也不同。

贖樓有兩種操作方式:其一,業(yè)主通過擔(dān)保公司,向銀行借款贖樓,產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費(fèi)用,以及0 .4%的短期贖樓利息,等買家房產(chǎn)證出來之后,再到銀行做按揭;其二,買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣家,其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi),但買家需要提前供樓。

確定房屋產(chǎn)權(quán)后,交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié),交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬,以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個環(huán)節(jié)時,請多留個心眼。

如果你看中的房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業(yè)主手中,而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方,則可以簽一個簡單協(xié)議,約定贖樓完畢之后給定金賣方,需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。如果沒有可信賴的第三方,定金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可,約定在交易中心完成遞件手續(xù)后,劃撥到賣家賬戶上。

三、簽訂買賣合同

簽訂書面協(xié)議時,最主要關(guān)注四個方面,是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價、交易稅費(fèi)及日期,其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要,像交定金、過戶、交樓時間,確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行,例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完,首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。

四、付首期及資金監(jiān)管

自主交易需要擔(dān)心的第二大問題就是資金監(jiān)管。事實(shí)上,資金監(jiān)管目前已成體系,買賣雙方按照既成規(guī)定來做,風(fēng)險很小。無論是通過何種方式交易,首期款必須放銀行監(jiān)管。

五、選銀行和辦按揭

若不是一次性付款,買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理,說要做房產(chǎn)按揭,他就會幫忙處理。一般來說當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時候也會出現(xiàn)貸款額度不能達(dá)到預(yù)期的情況,像評估價高的銀行需要再評估,一般會延長二三個工作日。

不過在辦理按揭前,買方需要自己心里有個數(shù),如果房產(chǎn)樓齡較新,例如是在2000年以后入伙,因?yàn)樵u估價比較高,貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子,那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監(jiān)管,也可以在申請按揭時同時辦理,免得來回跑腿。

六、過戶及交稅

過戶需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后,拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。

上面就是二手房交易辦理流程中的一些事項(xiàng),對于大家在二手房交易流程中會有所幫助。