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二手房的交易市場非?；鸨灰滓差l繁的發(fā)生。但是對(duì)于二手房交易過戶程序購房者了解的并不是很清楚。二手房的購買要比新房的購買更為麻煩的是關(guān)于處理產(chǎn)權(quán)的相關(guān)問題。那么,二手房交易流程和二手房交易過戶程序如何辦理呢?本文詳細(xì)講解。

下面就簡單的介紹一下商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、危改回遷房、法院查封或者是拍賣的房屋在過戶程序方面的相關(guān)規(guī)定。

一、商品房交易過戶手續(xù)。

辦理商品房的交易手續(xù)其實(shí)從法律規(guī)定和行政規(guī)定來看,都是最簡單的,但是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的復(fù)雜性是導(dǎo)致在實(shí)踐過程當(dāng)中的商品房的交易過程是及其復(fù)雜的,涉及到的幾類的商品房的過戶,對(duì)于賣方來說如果是剛簽完合同并未入住的、簽完合同已入住、貸款支付房款的、未辦房產(chǎn)證的、已經(jīng)辦理房產(chǎn)證的但是還未解除抵押的、已辦房產(chǎn)證的等;對(duì)買方來說有的是一次性付款來購買此房的、有的通過貸款來購買此房、有的是通過轉(zhuǎn)移按揭來購買此房的等。

上述的這些情況的存在其實(shí)就導(dǎo)致某些交易無法完成,有些交易方式是不合法的,有些交易不被房屋交易管理部門批準(zhǔn)。

舉例來說,如剛簽完合同未入住的、簽完合同已入住、貸款支付房款的、未辦房產(chǎn)證的這些情況下買賣雙方簽訂的合同是無效合同(前文已有論述,請(qǐng)參照);如賣方貸款買房,房產(chǎn)證已辦理,但抵押未解除,賣方自己無力一次性清償銀行貸款,不能解除銀行對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的抵押,因此也不能辦理過戶;再比如買方欲通過貸款買房,但賣方也是通過貸款買的房,未還清銀行貸款,房屋正處在抵押狀態(tài),無法辦理過戶,買方也無法申請(qǐng)貸款,通過同一家銀行轉(zhuǎn)按揭的方式賣方的貸款銀行又不同意,又沒有中介機(jī)構(gòu)或其它的銀行提供其它方式的轉(zhuǎn)按揭(跨行轉(zhuǎn)按揭),這種情況也辦不了過戶手續(xù)。

根據(jù)市場需求,針對(duì)類似于第三種情況,一些大的房屋中介機(jī)構(gòu)或股份制銀行提供一種跨行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù),以利于買賣雙方的交易能順利進(jìn)行。

商品房過戶具體的程序?yàn)?

如賣方的房屋所有權(quán)證辦理完畢且未設(shè)定抵押,買方不通過貸款的方式支付房款,則賣方持房屋所有權(quán)證、身份證明、共有人同意出售的聲明、買方持身份證明,買賣雙方的房屋買賣合同及申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記表共同到交易窗口辦理過戶申請(qǐng),工作人員核驗(yàn)身份后要求在相關(guān)過戶文件上簽字,然后出具交納稅費(fèi)的憑證,雙方交完相關(guān)稅費(fèi)后則交易中心向買方出具領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單,一般在若干個(gè)工作日后買方即可領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證,有些區(qū)縣對(duì)某些類過戶當(dāng)天即可取證。

如買方通過貸款方式支付房款,則與買賣雙方的過戶無關(guān),交易中心不審查雙方房款的支付及流向,但銀行以房屋所有權(quán)證完全完成變更登記為準(zhǔn)作為向買方放款的依據(jù)。

在辦理二手商品房交易時(shí),房屋交易主管部門將其稱為“存量私房買賣”,交易主管部門收繳的證件有:

1)房屋所有權(quán)證原件;

2)房屋買賣合同;

3)賣方身份證復(fù)印件(核驗(yàn)原件);

4)買方身份證明(核驗(yàn)原件)。

買方是本市個(gè)人留存身份證復(fù)印件,外地戶口留存身份證復(fù)印件、暫住證或工作寄住證復(fù)印件,軍人留存軍官證復(fù)印件,外國人留存護(hù)照復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明;5)、房屋所有權(quán)證附件(平面圖、登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人)復(fù)印件。

二、已購經(jīng)濟(jì)適用房上市交易手續(xù)。

經(jīng)濟(jì)適用住房在交易時(shí)有一些政策性的限制,在五年之內(nèi)(以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準(zhǔn))是禁止轉(zhuǎn)讓的,如轉(zhuǎn)讓必須是購買原價(jià),且買方符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格,買方需到住房開發(fā)辦公室辦理審批,然后才能交易。五年之后交易賣方要補(bǔ)交土地出讓金。其它交易過戶手續(xù)與商品房基本相同。

已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理部門收繳的證件為:

1)賣方填《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售申請(qǐng)確認(rèn)表》;

2)買賣雙方提交身份材料;

3)與原產(chǎn)權(quán)單位買賣契約;

4)房屋所有權(quán)證;

5)房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件(證中無圖的除外、登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人);

6)買賣雙方合同一式三份。

三、房改房(含危改房)的過戶手續(xù)。

房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、央產(chǎn)房等類型,每種類型的房屋交易方式都有所不同。成本價(jià)購房需出售時(shí)原來需要單位審批,現(xiàn)在此規(guī)定已取消。在交易時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房屋出售時(shí)因原售房單位有6%的產(chǎn)權(quán),因些該房屋屬于共有產(chǎn)權(quán),需共有權(quán)人同意出售方能上市交易。央產(chǎn)權(quán)的房屋必須經(jīng)過“在京中央國家機(jī)關(guān)住房交易辦公室”審批同意后才能上市交易。但出售時(shí)還需提交:房屋共有權(quán)人同意出售的書面意見書、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)結(jié)清證明。

四、對(duì)于危改回遷房的更名程。

原被拆遷人書面聲明放棄該回遷的房屋,到拆遷辦公室辦理相關(guān)的放棄回遷房屋的手續(xù),拆遷辦將買方變更為被拆遷安置人,與開發(fā)企業(yè)簽訂回遷安置協(xié)議,拆遷辦將變更資料報(bào)拆遷行政主管部門。將來房屋辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)直接登記在買方名下。這種過戶程序筆者在前文中提到過,應(yīng)屬于一種權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓,因此屬于合法行為。

本文介紹了商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、危改回遷房、法院查封或者是拍賣的房屋二手房交易過程方面的相關(guān)規(guī)定。希望對(duì)大家在買賣二手房的時(shí)候有所幫助。