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很多中低收入的家庭支付不起新房,那么,購(gòu)買二手房的確是個(gè)不錯(cuò)的選擇。購(gòu)買二手房有哪些手續(xù)呢?準(zhǔn)備購(gòu)買二手房的購(gòu)房者注意啦!

一、正常的過(guò)戶手續(xù)

(一) 交易稅費(fèi)

1.營(yíng)業(yè)稅 (稅率5.6% 賣方繳納)

如果按照2010年房產(chǎn)新政,轉(zhuǎn)讓出售的購(gòu)買時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅,轉(zhuǎn)讓出售的購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售的購(gòu)買時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅,轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。

這里有兩個(gè)要點(diǎn)需要注意：

(1)若購(gòu)房時(shí)間超過(guò)5年先看產(chǎn)權(quán)證, ?其次看契稅發(fā)票,再次看票據(jù)(房改房依據(jù)國(guó)有住房出售收入專用票據(jù))這三種證件按時(shí)間最早的計(jì)算。一般來(lái)說(shuō)票據(jù)早于契稅發(fā)票,契稅發(fā)票要早于產(chǎn)權(quán)證,房改房中時(shí)間最早的則是房改所收的定金的票據(jù)。

(2)分清出售的房產(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅。

另外，如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過(guò)5年都需要全額征收營(yíng)業(yè)稅。

2. 個(gè)人所得稅(稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納)

稅費(fèi)征收的條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。

在這里有兩個(gè)條件：

①家庭唯一住宅

②購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅;任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。

注意:如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納,若在一年以內(nèi)能夠重新購(gòu)買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金,具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的1%退還。

注:地稅局會(huì)審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù),其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房(不包含非住宅類房產(chǎn))。

另注:如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。而且地稅局在征稅過(guò)程中對(duì)于營(yíng)業(yè)稅繳納差額的情況,個(gè)人所得稅也必須征收差額的20% ?。

3. 印花稅 (稅率1%買賣雙方各半)不過(guò)從2009年至今國(guó)家暫免征收。

4.契稅(基準(zhǔn)稅率3% 優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買方繳納)

征收稅費(fèi)方法:按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%,若買方是首次購(gòu)買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%,若買方首次購(gòu)買面積超過(guò)90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

注:首次購(gòu)買和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠,契稅的優(yōu)惠是以個(gè)人計(jì)算的,只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購(gòu)買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

5.房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi) 1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積 ?(08年4月后新政策房改房測(cè)繪費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):面積75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元)

一般地說(shuō)房改房都是需要測(cè)繪的,商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒(méi)有市房管局的測(cè)繪章也是需要測(cè)繪的。

6.二手房交易的手續(xù)費(fèi)總額:住宅6元/平米×實(shí)際測(cè)繪面積 非住宅10元/平米×實(shí)際測(cè)繪面積

7.80元 共有權(quán)證:20元

(二)所需材料

1.當(dāng)?shù)氐囟惥中枰u方夫妻雙方身份證和戶口本復(fù)印件一套(若賣方夫妻不在同一個(gè)戶口本上還需提供結(jié)婚證復(fù)印件一套)、買方身份證復(fù)印件一套、網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證復(fù)印件一套(如果賣方配偶已經(jīng)去世還需要派出所的死亡證明一份)

2.當(dāng)?shù)胤抗芫中枰W(wǎng)絡(luò)簽署買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證原件、新測(cè)繪圖紙兩張,免稅證明或完稅證明復(fù)印件;如省直房改房還需已購(gòu)公房確認(rèn)表原件兩份和附表一。

注意:房改房過(guò)戶的時(shí)候需要配偶一起出面簽字;若配偶已經(jīng)去世但使用了其工齡,如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過(guò)戶;如在房改之前,則應(yīng)提交派出所開(kāi)具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購(gòu)公房確認(rèn)表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認(rèn),并提交房改原始票據(jù)原件。

二、二手房房產(chǎn)贈(zèng)與過(guò)戶手續(xù)

(一)過(guò)戶費(fèi)用:免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅,但是需要增加

1.公證費(fèi): 40元/平米× 產(chǎn)權(quán)證面積

2.契稅征收:不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅

其他費(fèi)用和正常過(guò)戶都一樣

(二)公證所需的材料

1.當(dāng)?shù)氐墓C處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復(fù)印件一套、買方身份證復(fù)印件一份,產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件一套

2.不需要經(jīng)過(guò)地稅局直接可以過(guò)戶。

3.房管局需要的材料同正常過(guò)戶基本一樣只不過(guò)還需要公證書(shū)原件一份。

三、繼承房產(chǎn)過(guò)戶

(一)繼承房產(chǎn)的費(fèi)用：

1.房產(chǎn)公證費(fèi) 40元/平米×產(chǎn)權(quán)證面積

2.房產(chǎn)繼承公證費(fèi) 80元/單 放棄繼承公證:80元/人

注意:繼承的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時(shí)個(gè)人所得稅按照所得征收20%,不過(guò)只要是符合家庭唯一住房和購(gòu)買超過(guò)5年的話就可以免征個(gè)人所得稅,而且個(gè)人所得稅退稅的政策同樣適用。

(二)所需材料

1.當(dāng)?shù)毓C處需要原產(chǎn)權(quán)人的死亡證明、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和所有當(dāng)事人的身份證、戶口本復(fù)印件一套。

2.當(dāng)?shù)胤抗芫中枰牧虾驼＿^(guò)戶基本一樣,只是還需要公證書(shū)一份。

注意:繼承難點(diǎn)在于公證所有的繼承人都放棄繼承,這樣就要求證明當(dāng)事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權(quán)。

四、析產(chǎn)

房屋析產(chǎn)又稱財(cái)產(chǎn)分析,是指財(cái)產(chǎn)共有人通過(guò)協(xié)議的方式,根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn),將共同財(cái)產(chǎn)予以分割,而分屬各共有人所有。最常見(jiàn)的是夫妻之間的析產(chǎn),一般會(huì)有婚內(nèi)析產(chǎn)和離婚析產(chǎn)兩種情況。過(guò)程是先到公證處做析產(chǎn)公正再到房管局辦理過(guò)戶手續(xù)。除其他材料外還需要離婚協(xié)議書(shū)或者法院判決書(shū)復(fù)印件。

購(gòu)買房產(chǎn)要依法進(jìn)行相關(guān)手續(xù)的辦理,這樣對(duì)自己才有利。

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