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在回答客戶咨詢和處理一些貸款糾紛時,經(jīng)常會遇到這種理由引起的房地產(chǎn)按揭貸款,私人貸款之間的當(dāng)事人是否可以約定,如何簽訂合同和抵押權(quán),這是關(guān)系到當(dāng)事人的切身利益。

甲方因為乙方去國外,但沒有多少費用,乙貸款30萬元,利息根據(jù)銀行利率計算,在同一時期內(nèi),同意在兩年內(nèi)償還貸款本金和利息,并提供自己的財產(chǎn)做抵押貸款,同意如果不償還債務(wù),房屋歸甲方所有。兩年后到期未能償還貸款,要求償還本金和利息的貸款或把房轉(zhuǎn)讓給甲。

這是一個經(jīng)典的貸款糾紛案例,在日常生活中,當(dāng)事人一方與乙方達(dá)成協(xié)議的真正含義是當(dāng)事人所說的,但協(xié)議內(nèi)容的抵押、形式和實質(zhì)要件都是違反法律規(guī)定的。中華人民共和國擔(dān)保法(以下簡稱“證券法”)41條規(guī)定:“對本法42條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的,為當(dāng)事人,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記,自登記之日起抵押合同的影響?！?2條房地產(chǎn)抵押對抵押登記的房地產(chǎn),和“安全法”40條規(guī)定:“訂立抵押合同時,抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期滿未償還抵押人,債權(quán)人為所有抵押物的轉(zhuǎn)讓股權(quán)。如果約定的還款時間不履行還款義務(wù),這一次的抵押貸款不直接抵押權(quán)的所有。對《擔(dān)保法》53條規(guī)定:“抵押權(quán)人未受清償?shù)膫鶆?wù)到期,而抵押人抵押物折價或拍賣標(biāo)的為,從抵押物價格補償出售所得款項;協(xié)議的,抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

上述所說我們可以看出,最后用以償還債務(wù)的是價格而不是房屋本身,這種情況下,雙方當(dāng)事人的按揭房屋約定不合法,因此,乙方要求房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給自己的名稱不能得到支持。

如何對傳統(tǒng)的抵押貸款,看似簡單的問題,但也有很多法律知識,在這個時候,雙方,正確的做法是對物業(yè)管理部門的房地產(chǎn)抵押登記,在形式上符合法律和法規(guī)。在民間借貸,借貸雙方的人做得更多,不知道怎么辦。首先,雙方簽署了“貸款合同”,以明確雙方的貸款,數(shù)額和還款期限,也簽署了“私人抵押貸款合同”,合同的副本是最好的律師完成,條款更全面和嚴(yán)格。在借款人、抵押人和抵押權(quán)人三共同向房地產(chǎn)交易部門辦理抵押登記。

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