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法院查封房產(chǎn)的程序

1、在什么情況下法院會查封房產(chǎn)?

法院查封房產(chǎn)的情形如下:

(1)惡意轉(zhuǎn)移或者變賣房產(chǎn);

(2)訴前保全;

(3)執(zhí)行案件時(shí),暫時(shí)沒有履行能力或沒有其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。

法院查封房產(chǎn)的流程是什么樣的

2、法院查封房產(chǎn)需要何種手續(xù)?

依照現(xiàn)行相關(guān)法律的規(guī)定,一般是在提起財(cái)產(chǎn)保全或者強(qiáng)制執(zhí)行的程序時(shí),人民法院將有可能會對房產(chǎn)查封。手續(xù)如下:

(1)法院會向國土房產(chǎn)部門發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》以及附帶的法律文書;

(2)辦案人員向國土房產(chǎn)部門出示法院工作證,并根據(jù)下列的不同情形辦理查封手續(xù):

A、被查封的標(biāo)的物已經(jīng)核發(fā)過房地產(chǎn)證的,應(yīng)上交國土房產(chǎn)局檔案室出具的查冊表;

B、被查封的標(biāo)的物是預(yù)售的商品房的,應(yīng)提交房地產(chǎn)交易所出具的該預(yù)售商品房的交易情況表或該樓盤的明細(xì)表;

C、被查封的標(biāo)的物是土地的,應(yīng)先到國土房產(chǎn)局檔案室查清該土地權(quán)屬情況,并提交查冊的書面結(jié)果。

(3)國土房產(chǎn)部門根據(jù)法院提交的資料,進(jìn)行查封處理。

3、法院查封房產(chǎn),但未告知登記機(jī)關(guān),發(fā)生爭議時(shí)如何處理?

法院查封房產(chǎn),但不告知登記機(jī)關(guān)的極為少見。即使不告知登記機(jī)關(guān),如果被執(zhí)行人不對被查封的房產(chǎn)進(jìn)行處分,也不會有爭議產(chǎn)生。即便有爭議產(chǎn)生,如果登記機(jī)關(guān)沒有為被執(zhí)行人辦理處分該房產(chǎn)的權(quán)屬登記,爭議也不會涉及登記機(jī)關(guān)。因而,這種爭議的產(chǎn)生應(yīng)同時(shí)具備以下3個條件:一是法院未將法律文書送達(dá)登記機(jī)關(guān);二是被執(zhí)行人違法處分房產(chǎn);三是登記機(jī)關(guān)為其辦理了權(quán)屬登記。

法院未將法律文書送達(dá)登記機(jī)關(guān),登記機(jī)關(guān)就無從知道應(yīng)當(dāng)協(xié)助執(zhí)行的事項(xiàng)。在這種情況下為當(dāng)事人辦理權(quán)屬登記,不應(yīng)對房產(chǎn)被查封一事承擔(dān)責(zé)任。但是對于被執(zhí)行人來說,如果知道房屋被查封,而仍然對該房產(chǎn)進(jìn)行處分,如轉(zhuǎn)讓或設(shè)定抵押,這種處分是無效的。

在這種情況下,對于承受房產(chǎn)的一方,一般也不能按最高人民法院法釋(2004)15號文中第十七條的規(guī)定處理:即承受房產(chǎn)的一方如果已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有,且對此沒有過錯,人民法院就不予查封。

因?yàn)榈谑邨l規(guī)定雖然用了“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人”的字句,但是其中的“被執(zhí)行人”在是指在進(jìn)行房屋買賣時(shí)還不是“被執(zhí)行人”,而是將成為“被執(zhí)行人”;其中的“出賣給第三人”則是在房屋被查封前,雙方已發(fā)生房屋買賣的民事行為。否則,該條后文就不會有“人民法院不得查封”的表述。

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輪候查封的概念

輪候查封就是對其他人民法院已經(jīng)查封的財(cái)產(chǎn),執(zhí)行法院依次按時(shí)間先后在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記,或者在該其他人民法院進(jìn)行記載,排隊(duì)等候,查封依法解除后,在先的輪候查封自動轉(zhuǎn)化為正式查封的制度。

其他國家和地區(qū)的規(guī)定

從各個國家和地區(qū)的規(guī)定看,對債務(wù)人已經(jīng)查封的財(cái)產(chǎn),其他債權(quán)人是否可以再為查封,立法上有再查封主義與不再查封主義兩種不同的立法例。再查封主義,指對于已被查封的債務(wù)人的財(cái)產(chǎn),他債權(quán)人可以申請重復(fù)進(jìn)行查封,為德國、日本不動產(chǎn)的執(zhí)行所采用。不再查封主義,指對于已被查封的債務(wù)人的財(cái)產(chǎn),他債權(quán)人不得再申請查封,為日本的動產(chǎn)執(zhí)行、我國臺灣地區(qū)所采用。

“輪候查封”與“重復(fù)查封”

輪候查封與重復(fù)查封是兩個不同的概念。首先,從性質(zhì)上看,前者屬于不再查封主義的范疇,后者屬于再查封主義的范疇。其次,從法律效力上看,重復(fù)查封是兩個或兩個以上的有效查封,而輪候查封發(fā)生查封效力則附有條件。輪候查封是否及何時(shí)生效,取決于在先的查封。查封未經(jīng)依法解除或自動消滅的,輪候查封就不生效;因查封財(cái)產(chǎn)經(jīng)拍賣、變賣或抵債而使查封的效力消滅的,輪候查封也不能生效;查封依法解除或自動消滅之時(shí),輪候查封始自動生效。

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