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近來，不少人在朋友圈里問詢“營(yíng)改增之后房屋買賣交易稅費(fèi)是不是會(huì)增加？買房子是不是應(yīng)當(dāng)趕在５月１日前？”財(cái)政部和國(guó)稅總局近日明確了５月１日“營(yíng)改增”后自己轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)個(gè)稅、契稅的核算準(zhǔn)則。

據(jù)北京市國(guó)家稅務(wù)局和北京市地方稅務(wù)局得悉，核算這三種稅費(fèi)時(shí)，房子出售額均為不含稅的數(shù)額。記者以一套２００萬元的二手房為例簡(jiǎn)略核算，對(duì)比“營(yíng)改增”前后稅負(fù)區(qū)別。增值稅方面，北京執(zhí)行的政策為，５月１日起，自己將采購(gòu)缺乏２年的住宅對(duì)外出售的，依照５％的征收率全額交納增值稅；自己將采購(gòu)２年以上（含２年）的一般住宅對(duì)外出售的，免征增值稅；自己將采購(gòu)２年以上（含２年）的非一般住宅對(duì)外出售的，依照５％的征收率差額征收增值稅。

契稅方面，自己采購(gòu)家庭僅有住宅，且面積為９０平方米及以下的，減按１％的稅率征收契稅；面積為９０平方米以上的，減按１．５％的稅率征收契稅。計(jì)征契稅的成交報(bào)價(jià)不含增值稅。

個(gè)稅方面，業(yè)主自己轉(zhuǎn)讓不滿五年或非僅有的二手房時(shí)，要依照差額的２０％征收個(gè)稅。需要留意的是，自己轉(zhuǎn)讓房子的自己所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，而自己取得房子時(shí)所付出價(jià)款中包括的增值稅，將計(jì)入房子的產(chǎn)業(yè)原值，核算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓交納的增值稅。

營(yíng)改增后房屋買賣交易稅費(fèi)具體算法

那么，同樣一套房，“營(yíng)改增”前后，最終能為一般二手房業(yè)主節(jié)省多少稅費(fèi)呢？舉例來說，北京市民李先生以２００萬元的報(bào)價(jià)，出售了其采購(gòu)缺乏兩年的一套６０平方米二手房，假定當(dāng)年買入價(jià)為１００萬元，交納稅費(fèi)２萬元。５月１日前，這套房子需交納營(yíng)業(yè)稅１０萬元、個(gè)稅１７．６萬元、契稅２萬元。５月１日起，這套房子改為交納增值稅、個(gè)稅和契稅。增值稅納稅額為｛含稅出售額÷（１＋征收率）｝×征收率＝｛２００÷（１＋５％）｝×５％＝９．５２萬元；個(gè)稅納稅額為［｛２００÷（１＋５％）｝－１０２］×２０％＝１７．７萬元；契稅納稅額為｛２００÷（１＋５％）｝×１％＝１．９萬元。經(jīng)過核算可以看出，營(yíng)改增后賣方稅負(fù)削減０．３８萬元，買方削減０．１萬元。（事例中不包括附加稅）

據(jù)了解，市地方稅務(wù)局已對(duì)二手房體系進(jìn)行了修正，新體系從今天起正式上線。一起，市地方稅務(wù)局在原有２７９個(gè)二手房和自己租借不動(dòng)產(chǎn)辦稅窗口的基礎(chǔ)上，又新增了辦稅窗口７０個(gè)。而在處理流程上，記者從地稅窗口了解到，也根本和“營(yíng)改增”之前的處理流程一樣，買賣雙方攜帶房子買賣信息表、身份證、戶口本、結(jié)婚證、購(gòu)房發(fā)票等根本材料，到窗口核實(shí)、斷定買賣涉及稅種，填寫相關(guān)稅種申報(bào)表后，經(jīng)復(fù)核無誤的，交納詳細(xì)稅費(fèi)并取得收據(jù)證實(shí)。

關(guān)于房屋買賣交易稅費(fèi)需要提示的是，假如納稅人發(fā)生應(yīng)稅做法報(bào)價(jià)顯著偏低且不具有合理理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)從頭斷定出售額，斷定依據(jù)可所以納稅人近期出售同類不動(dòng)產(chǎn)的平均報(bào)價(jià)，或別的納稅人近期出售不動(dòng)產(chǎn)的平均報(bào)價(jià)等。

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